Анна Сандовская: «Продаю не квартиры, а возможность дойти до своей цели через недвижимость»

- Здравствуй, Анна! Расскажи, пожалуйста, из чего складывается твой опыт работы и как ты пришла к своему агентству недвижимости?

- Я училась в СПбГАСУ на специальности ПГС и долгое время работала инженером-проектировщиком в разных строительных областях от конструктива зданий до проектов производства работ (ППР), что и стало моим основным направлением, которым я до сих пор занимаюсь уже почти 20 лет. Так что у меня базовое образование строительное, и вся моя работа за последние 19 лет связана с этой областью. В рамках проектной деятельности я делаю, к примеру, свайные работы, что позволяет мне чуть ближе и глубже изучать места, где строятся новые жилые объекты и смотреть на недвижимость с разных ракурсов. Отсюда и появился мой интерес к недвижимости как продукту, создаваемому для людей. 

- Существует стереотип, что порог входа в профессию риэлтора достаточно низкий, но, тем не менее, ты инженер с высшим образованием и большим опытом работы, вдруг развернулась и открыла свое агентство. На твой взгляд, в профессию сложный или нет?

- Возможно, заход в профессию не был сложным именно для меня, так как личный интерес к недвижимости у меня появился 10 лет назад, а до этого уже был бэкграунд работы в строительстве. Все это время я активно наблюдаю за рынком новостроек, покупаю и продаю объекты недвижимости, консультирую. По сути, мое хобби переросло в полноценную профессию. Но назвать работу специалиста по недвижимости простой язык не поворачивается – требуются сильные навыки работы с людьми, аналитики информации, деловых переговоров и продаж. Это всегда про определенный характер, амбициозность и желание развиваться.

- Почему ты выбрала направление новостроек? И как ты пришла к идее открытия своего агентства? 

- Сейчас основное направление агентства «Про-Тех студия» — это подбор квартир в строящихся объектах недвижимости, но также мы работаем и со вторичным рынком. 

В новостройки мне было проще зайти, потому что у меня уже был личный опыт работы с ними. И просто эстетически мне больше нравятся новые дома и жилые кварталы. Интересно наблюдать, как из ничего появляется пространство для комфортной жизни. Сейчас строят жилые комплексы с красивыми входными группами, жилье удобное и продуманное для людей. Кроме того, ипотечные программы на текущий момент больше располагают к строящемуся жилью. 

До того, как открыть агентство, я несколько лет думала, созревала. Но в этом году я продала самостоятельно объект недвижимости и поняла, что моих знаний в этой сфере достаточно, чтобы не прибегать ни к чьей помощи. Кроме того, параллельно произошел случай, послужившим импульсом для запуска агентства. Моя подруга, наслушавшись моих рассказов про недвижимость (а я не могу не говорить о своей страсти), решила тоже попробовать себя в инвестировании. Я проконсультировала ее, помогла выбрать объект с хорошим входом, но на сделку передала в другое агентство. К сожалению, сделка в итоге не состоялась по разным причинам. Тогда я воочию увидела – и меня это поразило - что готового к сделке человека потеряли и не довели до его цели. Это меня подтолкнуло к тому, чтобы начать самой вести клиентов и полностью сопровождать на всех этапах сделки, включая и консультационные услуги, и подбор объекта.

- Что ты называешь хорошим входом? 

- Хорошим входом я называю выгодные условия приобретения: это может быть выгодная ипотечная ставка, возврат кэшбэка от застройщика, ипотечная программа типа траншевой или готовая квартира в новом доме по цене стройки. Также это может быть релиз объекта с хорошей ценой, которую надо уметь поймать. 

- На что надо опираться при выборе квартиры? 

- Выбор квартиры — это очень индивидуальный процесс. У каждого свои требования и критерия для выбора: кому-то важна зелень и парк для пробежек или выгула собаки, например, кому-то принципиальна легкая транспортная доступность. Если есть маленькие дети, то нужно изучать инфраструктуру на предмет поликлиники, детского сада и/или школы. Сейчас уже почти во всех новостройках на первых этажах располагаются магазины, аптеки, кафе и рестораны. А вот строительство школ, садов и поликлиник в некоторых новых районах идет не всегда параллельно жилой застройке. 

Какие бы критерии ни были, но первое, на что мы ориентируемся – это бюджет. Если бюджет не ограничен, то можно пытаться совместить все, что хочется. Если же бюджет находится в определенных узких рамках, то начинается поиск баланса – что важнее конкретному клиенту: транспортная доступность или большая площадь квартиры? Например, можно взять 1-комнатную квартиру за КАДом или на ту же сумму студию в черте города с удобной транспортной доступностью. Кому-то близкое соседство с кладбищем понравится тишиной, а кто-то запротестует жить в таком месте. Каждый выберет что-то свое, исходя из своего образа жизни. 

Для меня как агента очень важно узнать как можно лучше клиента, чтобы предложить релевантные именно для него варианты, но, дать возможность выбрать самому, опираясь на свои внутренние цели. Я предоставляю варианты объектов, рассказываю про их особенности, подсказываю, на чем стоит заострить внимание, однако выбирает клиент. Причем, я не рекомендую прислушиваться к обзорам и мнениям со стороны, потому что мы живем в такое время, когда строят везде – и рядом с промзонами, и линиями ЛЭП, просто потому что все другие локации уже практически исчерпаны. 

- Есть какие-то стоп элементы или красные флаги, на которые надо обращать внимание? Например, чтобы не попасть на долгострой или какие-то еще неожиданных моменты, которые могут выявиться во время эксплуатации.

- Сейчас все строительные сделки ведутся через эскроу-счета, на которые поступают деньги клиента, но застройщик их получает только, когда сдал объект в эксплуатацию. Это сделали для того, чтобы обезопасить покупателей от долгостроев. 

Так как я работаю в строительстве уже почти 20 лет, то я знаю многих застройщиков изнутри и понимаю, чьи объекты по разным причинам не стоит рассматривать среди первых. Недавно, например, вышел проект с очень хорошими ценами, но у них есть проблемы с документами. То есть это заранее проблемный проект, который до решения внутренних неувязок, я бы не стала рассматривать и предлагать клиентам. Такие моменты начинаешь подмечать только с опытом, и мы в агентстве «Про-Тех студия» можем послужить неким гарантом опыта и предостеречь от сомнительной покупки. 

- Какие районы ты называешь перспективными, чтобы объекты в них рассматривать как инвестицию? 

- Инвестиционная привлекательность квартиры – это важный фактор, на который стоит обращать внимание. Привлекательность складывается из разных моментов – класса жилья, престижности расположения или планов развития района, близкого расположения к метро и/или легкой транспортной доступности, панорамного вид из окна, особенностей планировки (например, наличия террасы или двухуровневой квартиры). Факторов очень много.

Еще важно понимать перспективы прироста стоимости квартиры. Некоторые объекты нельзя называть инвестиционными объектами, но они могут рассматриваться как надежная форма сбережения денежных средств. К примеру, есть районы, в которых очень высокая плотность застройки разными жилыми комплексами, отчего сдать в аренду или продать, чтобы получить дополнительный доход, будет сложнее из-за конкуренции. 

- Почему сейчас такая разница между ипотечной ставкой на вторичное жилье и строящееся?

- Рынок все время меняется. На данный момент государство поддерживают строительные компании и предлагает такие программы стимулирования отрасли. В какой-то период рынок новостроек встанет, и тогда будет активнее продвигаться вторичка. Все постоянно меняется. 

- Почему недвижимость — это легко? И слово то тяжелое, не движимое…

- Я на недвижимость смотрю как на элемент развития и расширения, а также на возможность использования своих денежных ресурсов. Знаю, что некоторые смотрят на ипотеку как на многолетнюю кабалу. Но это очень эффективный финансовый инструмент для управления своими деньгами, который стоит использовать. Новая недвижимость — это про изменение жизни, перезапуск каких-то привычных сценариев, выход на новую ступень. Например, девушка жила с родителями до 30 лет, а потом переехала в собственное жилье, где может жить по своим правилам. Это все про более глубинные изменения, а не просто увеличение квадратных метров.

Кроме того, если семья брала большую квартиру под себя и детей, а через 10-20 лет дети выросли и разъехались, то я бы предложила разменять квартиру на меньшую, чтобы ее было проще обслуживать, а остаток средств отдать детям в качестве первоначального взноса для их личного пространства. Варианты есть и их много. Люди меняются, мы не обязаны смотреть на квартиру как на ограничитель, как, возможно, смотрели наши родители, проживающие из поколения в поколения в «семейном гнезде». 

- С какими возражениями чаще всего приходится сталкиваться и реальны ли они? 

- Некоторые говорят, что надо было раньше покупать, сейчас цены слишком выросли. Другие, что нет денег, и надо сначала долго и упорно копить. Конечно, для кого-то это может быть объективной причиной на определенный жизненный период. Но также я знаю, что если человек говорит «я хочу», то всегда можно найти программу без первого взноса и что-то придумать. Скорее всего, нет не денег, а цели купить. Цели могут быть разные. У кого-то цель купить квартиру ребенку, чтобы дать ему хороший старт. Кому-то важно приумножить деньги или сохранить их через недвижимость. Кто-то будет покупать одну или несколько квартир под сдачу, чтобы обеспечить себе пенсию. 

Если человек ориентирован на цель и у него четкое понимание, зачем ему недвижимость, то он точно купит ее. В беседе с клиентом мы эту цель находим и кристаллизуем. Но бывает, что у человека нет цели, которую можно закрыть через квартиру. Можно, конечно, «натянуть» до покупки, но я предпочитаю так не делать, потому что в итоге он, вряд ли, будет рад. Я, по сути, продаю не квартиру, а возможность дойти до своей цели через недвижимость. 

- Какие направления в Петербурге стоит рассматривать с инвестиционной точки зрения? 

- Хорошие условия для старта есть в Московском районе, Невском по Октябрьской набережной. Там можно искать студии по приятным ценам. В Калининском районе есть объекты, к которым стоит присмотреться. Например, Петродворцовый район пользуется популярностью у приезжих из других регионов, так как там более доступная стоимость квадрата и возможность получения петербургской прописки. 

- Что ждет недвижимость в 2024 году и дальше? 

- Прогнозы дело неблагодарное, но можно смело говорить, что рынок растет всегда. Также очевидно, что мест в Петербурге становится все меньше и меньше, поэтому городские объекты будут расти в цене. Дорожать будут и те, что находятся на окраине города, но это перспектива не пары лет, а чуть больше. Кроме того, активно будет продолжаться развитие области. Кстати, именно через Ленобласть заходят московские застройщики в наш регион. 

Про ипотечные программы от строительных компаний говорить нет смысла, они меняются постоянно. Но важно отметить, что застройщики действительно используют разные маркетинговые инструменты, чтобы повышать свою конкурентоспособность и быть привлекательными для покупателей.   

Часто встает вопрос, когда лучше всего покупать? Лучшее время для покупки квартиры наступает тогда, когда у человека есть точная цель, которую можно реализовать через недвижимость. Тогда появляются ресурсы и возможности, и надо не бояться ими пользоваться, не упускать их. Я по своему опыту и по наблюдению за клиентами точно знаю, что всегда обстоятельства складываются так, как надо человеку сразу, как у человека вызревает четкое намерение.

Текст Дина Шакенова